核心摘要：日前，上海市发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，以破解商务楼宇发展瓶颈，重塑商务生态，赋能城市能级提升。强调，从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰。
中华建设网讯 （记者 金志诚） 日前，上海市发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，以破解商务楼宇发展瓶颈，重塑商务生态，赋能城市能级提升。强调，从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰。
商务楼宇是承载城市核心功能、彰显现代化发展水平的重要载体。
记者了解到，上海现存商务楼宇中，楼宇老化与功能滞后问题凸显。大量建筑建于20世纪80-90年代，普遍存在硬件设施陈旧、空间布局僵化、智能化水平低等问题。例如，虹桥开发区的新虹桥中心大厦（1986年建成）因产权分散（30多家单位）导致更新困难；陆家嘴区域65%的楼宇外立面亟待改造，部分楼层净高仅2.2米，空间利用率低。2025年一季度，上海甲级写字楼空置率达22.3%，中央商务区空置率16.7%，非中央商务区29.2%，租金持续下行，传统楼宇面临“空间过剩”与“功能不足”的双重困境。随着上海“五个中心”建设深化，金融、科技等高端产业对办公空间提出更高要求，功能单一的传统楼宇已无法满足现代企业需求。
为破解商务楼宇发展瓶颈，激活存量空间价值，上海市制定了《实施意见》，全面推进商务楼宇更新提升，以重塑商务生态，赋能城市能级提升。
为推进上海市商务楼宇更新提升，《实施意见》从“推动商务功能整体焕新升级、提升商务区和商务楼宇运营服务能力、确保产业发展空间、促进功能复合和配套完善、促进街区环境和基础设施升级、推动区域整体更新和格局营造、探索商务楼宇更新统筹推进机制、强化高质量发展支撑保障”等八个方面，推出了22项政策支持。
这22项政策支持，突出亮点是，政策工具与实施机制的突破性探索。
功能复合化。打破“纯办公”定式。允许商务楼宇短期兼容多元业态。城市主中心可引入科技创新、文化体育功能；社区中心可嵌入养老托育、共享办公。虹桥天都一二层为餐饮零售，三层以上为瑜伽、口腔健康，形成“垂直混合”空间。巴黎春天天山店转型二次元主题商场，客流增长31.4%，成为区域地标。
政策弹性化。降低更新门槛与成本。实行容积率奖励，提供公共空间的楼宇可增加经营性面积，土地款分期缴纳。审批简化，500平方米以下装修免办施工许可。业态灵活调整，低效楼宇可申请15年内临时兼容其他功能，如人才公寓。
运营集约化。从分散管理到生态协同。鼓励专业平台整体运营多栋楼宇或街区。严控分割销售，保障长期品质。
技术智慧化。赋能绿色低碳与精细化管理。鼓励应用楼宇管理信息系统（BMS）、云计算等技术。政策要求新建楼宇执行超低能耗标准，既有建筑逐步改造。
权益归集创新。破解产权分散难题。针对产权复杂问题，提出协商收购、资产划转、长期租赁等路径。国有企业楼宇可通过资产划转整合资源。
《实施意见》推出的22项政策支持中，明确规定，在相邻街坊间增加的规划允许的空中连廊、增设符合建设工程规划许可豁免规定的建（构）筑物、因采用高于现行标准的绿色建筑技术并达到相应技术要求而增加的外墙面积，可按照规定不计入容积率。
建筑面积在500平方米以下（总投资额在100万元以上的除外）且不涉及用途转换的商务楼宇简易装修工程，可不申请办理施工许可证，实行所辖区域属地备案和开工信息报送制度。
强调，严控分割销售。从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰。
积极探索主体权益归集方式。针对商务楼宇所有权、使用权、经营权相关归集难题，因地制宜通过多种方式开展商务楼宇更新。包括但不限于以下方式：对建筑质量较差、功能业态混乱、具备收储条件的楼宇，可通过房屋产权协商收购完成产权归集后实施更新；对市、区机关事业单位或国有企业持有的房屋，可采取国有资产划转方式，实施统一改造和经营；对房屋产权相对集中，权利人有更新意愿和能力的，可由权利人实施自主更新；对保留基本现状的房屋，可开展局部修缮或业态调整更新；更新实施主体可在签署长期租赁协议实现房屋使用权归集后，自行或委托其他运营主体开展更新改造和经营。
要求，推进政策先行先试。要根据规划并结合实际，先行先试商务楼宇更新政策。建立更新项目库。分类探索支持更新改造的政策、技术方法和实施路径，持续推动商务楼宇更新提升。
《实施意见》以“功能复合、政策赋能、生态协同”为核心，通过系统性改革破解商务楼宇更新中的痛点。其创新之处在于突破传统规划限制，以弹性政策激活市场活力，同时注重楼宇与区域、产业、社区的深度融合。政策实施后，上海商务楼宇空置率有望逐步下降，区域经济密度和产业竞争力将显著提升，为全国商务楼宇存量盘活提供“上海方案”。
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