核心摘要：城市是人民幸福生活、百姓安居乐业的重要载体，城市更新是推动城市高质量发展的重要手段。记者从采访中了解到，党的十八大以来，各地坚持人民城市人民建、人民城市为人民，积极推进城市更新改造，全力打造宜居、韧性、智慧城市。据住房城乡建设部的数据显示，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，综...
中华建设网讯 （记者 阎秋） 城市是人民幸福生活、百姓安居乐业的重要载体，城市更新是推动城市高质量发展的重要手段。记者从采访中了解到，党的十八大以来，各地坚持人民城市人民建、人民城市为人民，积极推进城市更新改造，全力打造宜居、韧性、智慧城市。据住房城乡建设部的数据显示，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，综合性成效逐步显露。
记者从采访中了解到，近年来，各地采取多种举措，强力推进城市更新改造。
切实加强组织保障，完善城市更新制度政策体系。目前，全国410多个城市成立城市更新工作领导小组，21个城市设立城市更新局，12个省建立省级督导机制，7个省将城市更新纳入省级政府绩效考核。10个省分层次开展省级城市更新试点工作。297个地级及以上城市全面开展城市体检，310多个城市编制城市更新专项规划，16个省建立城市更新项目库，各地不断优化建设工程审批管理程序。
加强顶层设计与政策支持。各地政府制定了多项政策，支持城市更新改造。如，上海市制定了《上海市城市更新条例》，明确了城市更新的目标、原则和实施路径；各地在推进城市更新前，都进行详细的规划，确保更新改造的科学性和系统性。例如，北京市在实施城市更新时，注重整体规划和分区施策。
完善法规标准体系，出台更新条例。如，台州市、郑州市、石家庄市和玉溪市出台了城市更新条例，明确了城市更新的目标、原则和要求。河北省和苏州市明确了城市更新全过程的技术要求和微更新工作指引。
创新改造模式。针对小规模、分散的社区空间进行微更新，提升社区活力。如，上海市虹口北外滩、宝山吴淞、南大等重点地区通过微更新，实现了区域的整体转型提升；将旧建筑改造为新的用途，如工业建筑改造成创意园区、商业设施等。如，北京市首钢老工业区（北区）更新项目，通过改造老工业区，打造了一个集文化、商业、休闲于一体的活力街区。这些创新模式不仅提升了城市空间的功能和品质，还促进了社会、经济、文化等多方面的可持续发展。
激发内生动力，创新城市更新投融资机制。目前，全国12个省设立了专项资金给予奖补或贷款贴息，12个省发行专项债近1000亿元用于各类更新改造，28个城市设立城市更新基金，总资金规模达4550亿元。如，江苏省出台 “城新贷” 财政贴息政策，为城市更新项目提供资金支持；重庆市发行政府专项债支持城市更新，拓宽了资金来源渠道；海南省琼海市博鳌零碳示范区项目通过公开招选方式积极引入社会资本，社会投资占比达 76%，探索出市场投资与经营回报相联动的实施模式。
推动多方参与共建。各地鼓励央企、国企参与实施城市更新项目，引导经营主体市场化运作。如，天津市建立城市更新与低效闲置国有资产盘活联动机制；北京市支持中央企业开展城市更新全链条资源统筹；上海市通过“行走上海”活动，激发社区空间的微更新；湖北省黄石市建立点单式改造、设计师进小区、居民监督队、产权资产先移交后改造等联动模式，创新区政府、社区、居民、参建单位四方联动以及第三方成效评估等验收程序，引导居民、党员、企业、物业代表成立民主协商组织参与更新改造。
注重特色?；び牍δ芴嵘?/strong>如，福建省福州市三坊七巷历史文化街区、江苏省苏州市平江路历史文化街区等在更新改造中，坚持 “轻扰动、微更新，步行化、以人为先” 的理念，通过清理空间、挖掘文化资源等措施，保留了历史风貌，成为热门景点；辽宁省沈阳市牡丹社区通过开展社区体检，补齐养老、托育等服务设施短板，将老旧小区改造与完整社区建设充分融合，切实提升居民获得感、幸福感、安全感。
强化城市体检与更新一体化。如，天津市依据城市体检结果确定老旧房屋改造任务，精准推进城市更新工作；宁波市结合城市体检划定城市更新先行片区，为城市更新提供了明确的方向和重点；唐山市着重探索片区体检推进更新工作机制，以片区为单位，全面系统地推进城市更新。
记者通过采访了解到，各地推进城市更新的思路、措施各具特色：
北京市
在推进城市更新中，全力构建更新体系，构建“总体规划-专项规划-街区控规-行动计划”的工作思路，以街区为基本单元，以存量建筑为主体开展更新工作，探索“清式”“菜单式”工作模式。
强化组织体系，依托基层社区治理，搭建多元协商平台，推动责任规划师制度实施，让政府、市场、社会、公众形成合力。
完善动力与实施体系，制定“1+n+x”系列政策，释放政策红利；建立长期动态跟踪推进机制，滚动集成更新任务和项目，纳入城市更新行动计划。
突出服务首都功能，以加强“四个中心”功能建设，提高“四个服务”水平为重点，全力营造优良的中央政务环境，为“五子”联动提供高品质空间载体。
注重多方参与和机制创新，明确城市更新实施单元统筹主体的确定路径等，构建 “政府统筹、多方参与”的机制，发挥区政府主导作用，畅通各类主体自主申报路径，同时推动责任规划师等专业团队发挥作用。
强调资源统筹与功能优化，鼓励产业用地混合利用，细化存量建筑用途转换正面清单和转换规模比例管控要求，通过科学划定实施单元实现资源统筹，优化功能布局，补齐公服配套。
创新合作模式，如平谷区的南小区老旧小区综合整治项目，采取“投资+设计+建设+运营”一体化的城市更新模式，形成“整体授权、分步实施、多点盈利”的市场化运作体系。
注重民生改善，着眼居民生活痛点，改造厨房卫生间上下水，设立垃圾分类投放区，重新施划停车位；盘活社区闲置资源，将废弃锅炉房转型为便民综合体。
上海市
在推进城市更新中，实行规划全周期管理，国土空间总体规划明确更新目标策略，单元规划明确公共要素底线，控制性详细规划明确开发指标等。通过近期规划明确近期重点行动任务。
开展多元更新行动，开展“行走上海”社区空间微更新，以及共享社区、创新园区、魅力风貌、休闲网络四大更新行动计划；推动重点地区整体转型提升；以 “15 分钟社区生活圈”建设为抓手推动社区更新。
注重政策与监管保障，制定覆盖多类型的城市更新配套政策，出台《上海市城市更新条例》；以全生命周期管理统筹规划、建设、管理全过程，将全生命管理要求纳入土地出让合同监管。
平衡综合效益，强调“以人为本”，注重历史文化遗产?；ず蜕肪承薷?，力求实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。
鼓励社会资本参与，通过政府引导、市场运作的方式，形成多元化的投资主体，减轻政府财政压力，激发市场创新活力。
强化项目管理，建立了市、区两级城市更新项目入库管理机制，加强对重大项目的谋划落地与管理。探索创新机制，虹口区瑞康里项目采用“政府主导、居民自愿、市场参与”的多主体协商协同和资金共?；疲杓贫嘀职仓梅绞?，降低改造成本。
完善群众参与机制，蕃瓜弄小区旧住房成套改造中，形成“群众工作八法”，通过党建引领，在调查摸底阶段入户全覆盖，建立一户一档，方案设计阶段充分征集居民意见。
广州市
在推进城市更新中，夯实规划体系，建立总体规划定目标、专项规划建路径、详细规划控指标的规划管控传导机制，坚持规划委员会审议制度。
完善单元管理，出台城市更新单元详细规划编审报批等工作指引，构建产城融合职住平衡指标体系。
注重保护与管控，编制相关规划?；だ肺幕?，明确公共服务设施配套要求；严格落实“三线”等要求，强化刚性管控，同时因地制宜探索弹性管控。
?；こ鞘新袒褪髂?，在“三旧”改造中强调加强城市绿化和树木保护工作，结合实际需求优化绿地布局，编制树木?；ぷㄕ?。
推动产业升级，通过城市更新，促进传统产业的转型升级，优化产业结构，提升城市的经济竞争力。
注重规划引领和管控，建立总体规划、专项规划、详细规划的规划管控传导机制，对城市更新项目的规划审批等进行严格管理。
推进成片连片改造，根据区位特点等情况，打造老旧小区成片连片高质量品质提升示范区，如推进广州北站东侧片区等 13 个片区开工建设，改善片区基础设施。
科学合理采取“留、改、拆、建”的方式，注重?；ば奚衫方ㄖ睦钦蛭＞煞课莶鸪?，如花都区广州北站东侧片区以 D 级危房为试点，由业主共同承担改造成本。
盘活存量资源，统筹利用低效闲置公房等潜力资源，植入公服、产业等，如荔湾区西村片区将既有建筑改造成社区颐康服务站。
深圳市
在推进城市更新中，坚持规划引领，以国土空间总体规划为依据，编制市区更新专项规划，评估识别更新潜力对象，实施分区分类管理，通过单元管理整合零散用地。
强调?；び牍嬗畔?，采用“绣花”功夫微改造，严禁大拆大建，?；す攀髅镜龋灰蟾孪钅课蕹ヒ平还灿玫?、配建政策性用房和各类公共设施。强化制度保障，形成以《深圳经济特区城市更新条例》为统领的政策体系，为规划实施提供制度保障。
优化土地资源，探索土地确权新方式，降低制度成本，减少城中村和低效用地，提升土地使用效率和资源要素治理效果。创新与产业培育，注重通过城市更新，为新产业、新业态的发展提供空间，培育孵化城市新产业，创造就业和居住环境。
制定制度与规范，形成以《深圳经济特区城市更新条例》为统领的政策体系，为城市更新的各个环节提供明确的制度保障和规范。
实施整村统租改造，如元芬新村城中村有机更新项目，在政府主导综合整治工程基础上，社区股份公司与民营企业开展战略合作，通过整村统租改造，投入资金进行改造，并提供专业物业管理与运营服务。
优化空间配置，按照青年使用率，对原有户型配置予以优化改造，利用闲置空地增设篮球场、自习室等共享空间，打造 “10 分钟学习圈、健身圈”。
沈阳市
在推进城市更新中，强化规划引领，以国土空间总体规划为引领，提出城市更新分区和策略，推动城市更新示范区建设，形成总体城市设计成果，完善一张蓝图数据体系。
实行精细化管理，开展城市品质提升行动，推动城乡接合部改造、老旧小区及背街小巷整治等一系列工程，编制城市更新行动计划，形成项目清单。突出名城?；ぃ忧坷肺幕试椿罨?，实施工业遗存?；だ孟钅浚蛟炖肺幕?。
保障建设品质，推行“人民设计师”制度，问计于民、问需于民、问效于民。城市品质提升与精细化管理，开展城市品质提升行动，推动城乡接合部改造、老旧小区及背街小巷整治等一系列工程。工业遗存?；だ?，作为老工业基地，注重对工业遗存的保护和活化利用，实施相关项目，打造历史文化片区，传承工业文化。
调动公众参与，推行“人民设计师”制度，问计于民、问需于民、问效于民，保障公众在城市更新中的知情权、参与权。建立协调机制，建立城市体检与城市更新统一部署协调机制，通过城市体检发现问题并生成项目清单，促进城市更新。
制定规划与实施路径，制定城市更新中长期规划，划定重点、一般和储备三类更新片区，明确六步走的实施路径，在组织实施、支持政策和资金筹措等方面提供保障。
西安市
在推进城市更新中，严格规划管控，坚持先规划后建设，将城市更新纳入国土空间规划 “一张图”，严格落实规划管控要求，确保城市和人民公共利益优先。
注重历史文化?；ぃ缋喜顺∈芯幕匆饨智钅?，以政府支持、企业参与的方式，保留原居民生活状态和菜市场市井风貌，实现文商旅融合。历史文化?；び畔?，将历史文化?；し旁谥匾恢?，在城市更新中严格落实对历史文化街区、文物古迹等的?；ひ螅繁３鞘械睦贩缑埠臀幕?。
坚持先规划后建设，将城市更新纳入国土空间规划“一张图”，严格落实规划管控要求，确保城市和人民公共利益优先。
注重通过城市更新，挖掘历史文化资源，推动文化、商业、旅游的融合发展，提升城市的文化软实力和经济活力。文化?；び肜?，如老菜场市井文化创意街区项目，以政府支持、企业参与的方式，保留原居民生活状态和菜市场市井风貌，挖掘历史文化资源，实现文商旅融合。
在推进城市更新中，涌现出许多较为成功的项目：
北京市昌盛园社区老旧小区改造。注重营造社区共治氛围，发挥“社区党委-网格党支部-院落党小组-楼栋党员”骨干组织体系作用，通过“三会一书”问需于民、问计于民。针对居民反对拆除违建和围墙问题，上《向前一步》栏目沟通解决。坚持先拆违建后提升，采取地毯式摸排、走亲式入户、车轮式谈判等方式推进拆违，62 天内实现 500 余处私搭乱建、1000 延米内部分隔围墙 “零补偿” 拆除。整合引入物业管理，动员 21 家楼院产权单位移交土地管理权，组织业主表决合并为一个物业管理区域，公开招标引入物业统一管理。
重庆市红育坡片区老旧小区改造。采取吸引社会资本参与：由国有企业和社会资本共同成立项目公司，争取银行贷款、区级财政资金，挖掘闲置资源等 “造血点”，实现可持续运营、盈利还款。多方共商共建：形成 “居民提议 — 大家商议 — 社区复议 — 专业审议 — 最后决议” 的五议工作机制，由多方共同确定改造方案。建立长效管理机制：引入专业物业服务公司，构建分级领导的小区自治领导小组，组建四支志愿者队伍，会同物业公司共建共治共管。
江苏省苏州市双塔市集二期改造。出台技术指引：出台《城市微更新建设指引（试行）》，围绕宜居住区、口袋公园、活力街巷等 6 类空间，分类提出微更新目标、内容和技术指引。创新空间打造，通过更新原有学校建筑，保留 “里院” 建筑形态，引入咖啡、餐饮、策展等业态，打造新派社区空间。
扬州市仁丰里历史文化街区改造。创新更新模式，创新街区原住民 “收储租”更新模式，政府出资或招引文艺家及其他民资，对租赁的危旧房屋进行恢复性修缮?；罨米试矗沾?2处沿街民房，运营21个非遗项目，引导街道和居民签订租赁合同进行活化利用，带动居民原地居住、经营。
无锡古运河（东门段）两岸景观改造更新项目。该项目以古运河滨水空间为载体，将运河文化、工商文化、休闲运动、生态环境修复和商业配套有机植入，实施了绿化景观提升、滨水空间改造、交通组织优化、桥下空间更新等改造提升工程，形成了长2.4公里、平均宽15米的城市“水客厅”。项目完善社区配套服务，新（改）建厕所4处、停车位370个，其中新建一类厕所2处，并配备智慧厕所系统、第三卫生间、刷脸出纸机、小厨宝、新风系统等软硬件设备；新增城市配套服务建筑2000平方米，沿河步道设置直饮水点，从细节处提高周边居民的幸福感。
海南省琼海市博鳌零碳示范区项目。实施智能化零碳改造，通过智能化零碳管理平台，实现对建筑用电、市政用电、碳汇系统、电力系统、物资循环系统等零碳城区建设要素的监测与调控。集成运用先进技术，运用多种评估手段，集成应用人工智能能源管理系统、全钒液流储能系统、虚拟电站等先进技术和产品。探索市场参与机制，打通零碳示范区建设的技术环节和运营环节，通过公开招选方式积极引入社会资本，社会投资占比达 76%。
记者了解到，我国城市发展已经进入了增量建设和存量更新并重阶段，今后一个时期，城市改造更新的任务将越来越重。城市更新对于城市发展模式转型、助力经济高质量发展、满足人民群众需要都具有重大意义。
为此，住房城乡建设部部长倪虹强调，2025年将从五方面大力实施城市更新。
一是坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，建立城市体检和城市更新一体化推进机制。查找人民群众身边的急难愁盼问题；找出影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项，体检出的问题就是更新改造的重点。
二是深化城市建设、运营、治理体制改革，建立可持续的城市更新模式和政策法规。
三是谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年年底前建成的城镇老旧小区改造任务，基本完成已排查出老化燃气管道的更新改造任务，基本消除县级城市建成区黑臭水体。持续实施完整社区建设、既有建筑改造利用和老旧街区更新改造、地下管网管廊建设改造、建筑市政基础设施设备更新、城市生活垃圾分类、口袋公园和城市绿道建设、公园绿地开放共享、城市居住区养老服务设施和儿童友好空间建设等民生工程、发展工程。鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
四是构建城市管理新模式，完善“一委一办一平台”，推动城市管理融入基层治理，形成智慧高效治理新体系，提高城市管理科学化、精细化、智能化水平。
五是以“新城建”为引擎打造高水平“数字住建”，系统推进数字家庭、智慧住区、房屋建筑管理智慧化、城市运行管理服务平台、智能化市政基础设施建设改造等任务，全方位提升数字化、网络化、智能化水平。
据了解，我国城市更新量大面广。以城市重要的“里子工程”地下管网建设改造为例，预计未来5年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近60万公里，投资总需求约4万亿元。
为此，国家发展改革委相关负责人表示，要持续加大资金支持力度。将优先支持一批城市更新重点项目。2023年至2024年，国家发展改革委安排中央预算内投资、增发国债资金和超长期特别国债资金共超过4700亿元，其中重点支持了城市燃气、排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造等城市更新项目。今后几年，城市更新仍是政府投资的重点，2025年也将继续加大力度。
据介绍，在2024年10月底前下达的2025年1000亿元“两重”项目清单和1000亿元中央预算内投资计划当中，城市更新占有一定的比例，主要安排城市燃气、供排水、供热等管网建设，突出人口规模大、密度高的重点城市和中心城区，重点支持在建工程和2024年四季度可以开工的项目，推动解决燃气管网老化、城市内涝、供水管网漏损等突出问题，同时继续统筹加大中央预算内投资对城镇老旧小区改造、城中村改造、危旧住房改造等城市更新项目的支持力度。也要研究将老旧街区（老旧厂区）改造等有一定收益的城市更新项目纳入地方政府专项债支持范围。
将积极探索创新融资模式。城市更新蕴含着巨大的市场潜力，项目的投资额比较大，单靠政府投资远远不够，必须建立多元化的投入机制，大力度吸引民间资本的广泛参与。国家发展改革委相关负责人介绍，对市场化程度较高、经营属性较强的领域，完善投入机制、提高投入效率，充分发挥市场机制的作用。对回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域，也将充分发挥政府和社会资本合作新机制，也就是PPP新机制的作用，以及基础设施不动产投资信托基金（REITs）等作用，形成政府引导、市场运作、全社会参与的可持续更新改造模式。
