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市建委《房屋质量缺陷损失评估规程》被应用于司法实践
最近，北京市高级人民法院对房屋质量缺陷损失评估报告的法律效力予以明确，因房屋质量缺陷损失起诉到人民法院的案件，依据市建委《房屋质量缺陷损失评估规程》和《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》做出的评估报告，可作为证据使用。
市建委先后出台的《房屋质量缺陷损失评估规程》和《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》，已分别于今年的1月1日和4月1日正式实施?！斗课葜柿咳毕菟鹗拦拦娉獭范苑课葜柿咳毕菟鹗У钠拦雷龀隽斯娑ā７课葜柿咳毕菟鹗拦狼?，应该先进行房屋质量缺陷认可或鉴定，评定房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告，这三个文书应当包括质量缺陷的部位、类型、程度和影响四项内容。房屋质量包括房屋实体、功能和环境等方面要求，这些要求不符合国家标准或者合同约定即意味着存在质量缺陷。其中，房屋质量缺陷的类型按照性质划分可以分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷和房屋环境质量缺陷，房屋环境质量缺陷，又分为室内和室外两种；按照是否可修复可以分为可修复房屋质量缺陷和不可修复房屋质量缺陷；按照缺陷存在的时间可以分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性房屋质量缺陷。进行房屋质量缺陷损失评估，应当按照“受理评估委托→拟定评估作业方案→搜集评估所需资料→实地查勘房屋质量缺陷状况→选定评估方法进行测算→确定评估结果→撰写评估报告→审核评估报告→出具评估报告→评估资料归档”的程序来进行。其中，房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括拟采用的评估技术路线和评估方法、拟调查搜集的资料及其来源渠道、评估作业时间进度三项内容，评估作业方案的主要内容应当告知委托人。
《规程》还规定，评估结果具有很强的时效性，在一定条件下得出结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，评估对象的价格或者价值可能发生很大的变化，因此评估报告应用的有效期自完成评估报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，评估报告的有效期一般不超过半年。
另外，房屋质量缺陷修复方案可以在以下三种方式中任选一种来进行确定：房屋质量各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议；房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案；房屋质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产机构出具房屋质量缺陷修复方案。
《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》也将作为房屋质量缺陷损失案件判决的参考。《规定》要求，市和区县建委收到投诉事项后，应当依法予以受理并按有关规定办理。在投诉事项处理中，工程参建单位或个人与投诉人对房屋建筑工程质量缺陷认定有争议的，可以委托具有资质的工程质量检测机构检测鉴定。工程质量缺陷造成投诉人经济损失，责任方与投诉人就具体赔偿数额不能达成一致时，可以委托房地产估价机构依据《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》确定损失。投诉人要求施工质量事故或缺陷责任方进行赔偿的，应当依法通过诉讼、仲裁等法定途径解决；投诉人和责任方同意由市或区县建委调解的，市或区县建委应当予以调解。经调解无效的，调解机构出具调解终结书，并告知投诉人可通过诉讼、仲裁等途径解决房屋质量经济纠纷。《规定》同时要求投诉处理机构在处理房屋建筑工程质量投诉过程中，发现建设工程参建方有违反法律、法规行为的，应向市和区县建委报告，市和区县建委应当依法进行查处。
此外，房屋质量争议当事人双方如协商一致时，可共同委托由北京房地产估价师和土地估价师协会推荐的59家房屋质量缺陷损失评估机构做评估报告；当事人不能协商确定时，法院将依规定在由市高院确定的《司法鉴定和拍卖机构名册》中的17家评估机构中确定。对房屋质量缺陷损失评估机构做出的评估报告，人民法院依法进行审查，评估机构应当出庭接受当事人质询。
