市场体系和保障体系“两条腿”发力，加速补齐租赁短板，也为促进国内大循环增添了动力?！敖饩鼍幼∥侍猓用癫鸥蚁?、更有能力消费，加速发展租赁市场，特别是提高长租房的比重，有利于拉动消费增长?！惫裨翰问率姨卦佳芯吭币霸幢硎尽?/div>
今年3月22日，在浙江温州工作的朱女士喜迁新居，成为聚鑫苑长租公寓的第一批租户?！拔腋笥押献饬艘桓隽绞乙惶?，家具电器齐全，一楼大厅还配有自助咖啡机、书吧和会客厅，周边生活配套齐全，交通方便，距离公司也很近?！倍孕戮铀幕肪澈头?，朱女士赞不绝口。
一年前，这座7层建筑还是一个办公楼。将它改造为长租公寓，在物业持有方温州现代锦华置业集团有限公司董事长邱振光看来，是一件“一举三得”的事儿。“原有办公楼利用率不高，改为长租公寓，既盘活了企业的存量资源，作为房地产企业又对转型发展进行了有益探索，同时还为其他企业参与发展住房租赁市场起到引领带动作用?！鼻裾窆馑?。
这不是锦华置业的第一次尝试。2019年8月，锦华置业将温州饭店4—5层改造成的长租公寓就已经开业运营。因为这两处改造物业都位于市中心，租赁行情不错，出租率一直都保持在80%以上。
盘活存量资源发展长租房，在不少试点城市已经形成了一些有益探索。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，盘活闲置的存量资源应该成为发展长租房的首选?！叭绻邢嘤Φ恼叻龀?，相对新建租赁住房来说，改建的成本低一些，而且很多闲置商业物业的位置往往较好，用于租赁也有利于职住平衡?！北纯茄芯吭菏紫谐》治鍪π硇±秩衔?，“商改租”存在现实基础，“据我们统计，截至2020年底全国主要城市中适合改造为租赁住房的闲置商办面积总量约为5.5亿平方米?！?/div>
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盘活存量的同时，发展增量不能停。在各项政策的扶持下，新建长租房稳步扩充。
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去年7月，全国首个集体土地长租公寓项目北京万科泊寓成寿寺社区开业，首批235套房源提前全部租罄。这一社区由村集体提供土地的经营权，企业负责建设运营?！袄眉逋恋亟ㄉ枳饬拮》?，企业节省了土地获取的成本，也最大限度降低了租客的租金成本，租金只有周边同品质一居室的七八成?！备蒙缜泄馗涸鹑吮硎?，通过设计运营，能够实现村民和村集体、企业多方长期可持续的收益。
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不只在北京，上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了集体土地租赁住房试点。贝壳研究院数据显示，2017年以来，全国18个集体土地租赁住房试点城市推出了超过150个试点项目地块，去年开始陆续建设完成入市。
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加强扶持、建立机制，进一步解决试点中凸显的难题
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为了加快长租房发展，各项扶持政策正在加速布局完善。
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财政补。2019年，北京、长春、上海、南京、杭州、福州等16个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点，2020年又有天津、石家庄、太原等8个城市入选。
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金融扶。2020年，住房和城乡建设部推动建设银行三年内提供3000亿元贷款，引导企业参与发展保障性租赁住房。
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土地增。北京、上海等地已经纷纷开展利用集体经营性用地、调整商业用地等措施扩大租赁住房土地供给。“十四五”规划纲要明确“单列租赁住房用地计划”，专家分析，这意味着未来城市土地供应要进一步向租赁住房建设倾斜，更好地从源头保障租赁住房建设需求。
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记者在采访中也了解到，随着试点深入推进，建设长租房在用地、规划、审批、项目盈利能力等方面还存在一些困难。专家们表示，推动长租房市场规范发展，需要进一步完善机制，加强政策扶持力度，在多领域协同发力。
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优化审批流程、制定建设标准，完善长租房建设运营机制。专家表示，以长租房改建项目为例，当前还没有专门的租赁住房建设改造标准，改造项目又涉及土地、规划、消防等多个监管部门，一些城市采取一事一议的方式，审批周期较长。邓郁松建议，应尽快出台统一的建筑设计标准，建立适合非住改租项目的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。同时在项目申请、审批条件、改建验收等环节进一步明确细则和流程指引。
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加大财税支持、畅通融资渠道，进一步鼓励企业参与建设运营。投入大、收益低、资金平衡难的问题影响市场主体建设租赁住房的积极性?！拔蘼凼切陆ɑ故歉脑欤笠挡斡虢ㄉ柙擞ぷ夥慷济媪俪杀靖?、投资回报率低的问题，政策扶持至关重要?！鼻裾窆舛源松钣刑寤?。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要鼓励商业银行等金融机构提供专项贷款支持，为改建、新建租赁住房提供多渠道、制度化的长期融资渠道。
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发展长租房，不仅供给端要完善政策支持，也要从需求端着手拉动租赁消费?！耙鸩浇饩鲎庾〖彝ピ谙硎芄卜裆嫌胱宰〖彝ゲ煌ǖ奈侍狻！绷鹾橛窠ㄒ?，推动租购同权是完善租赁消费政策的重点，同时也要落实住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。
